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江北的脊背,不是陆家嘴

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发表于 2018-5-10 16:24:55 | 显示全部楼层 |阅读模式


一条蜿蜒入江的七里河,勾勒出江北核心区的大半轮廓。
“听说,河对面以后就是南京的陆家嘴”。家住正荣润锦城的一位业主,站在自家阳台上眺望着一河之隔的核心区,言语中透着期盼和兴奋。
“你看,那边就是江北第一高楼。不不不,是南京第一高楼的工地”。他颇有些得意地告诉房叔:“最新高度调到600米了,以后那一大片都是金融、办公区和酒店”。
“当然了”。他说着,又抿了一口杯中的茶:“我们小区二手房价已经快到3万2了,对面的金茂悦放风价3万5,后面还有金茂府,价格肯定更贵。等几年后第一高楼建好,我家房价肯定又得涨”。
顺着他手指的方向,我看到了一个巨大的、形似“几”字型的工地。那里,就是已经宣布奠基的“南京第一高楼”,以及即将入市的多幅高端宅地。和一般地产项目不同的是,它们是彼此支撑联合的一个整体,有着共同的“大名”,叫绿地金茂国际金融中心。
根据目前已公开的规划,92万方绿地金茂国金中心、72万方江北新金融中心一期、450万方地下城与四条地铁线路(4、11、13、15号线)将共同构建江北核心区CBD、也是南京最后一块7.5平方公里高端滨水区的“基本阵容”。
有人说,这里浓缩了整个大江北的精华。所以,它最有可能成为,也必须成为南京的“陆家嘴”。
但事实上,不是每座城市,都能轻易拥有梦寐以求的陆家嘴。作为江北“挺起的脊背”,16平方公里的核心区虽然寄托了南京太多的希望,甚至是“最后的希望”。但,一个事实正在渐渐地、愈发清晰地浮出水面。
江北核心区,并不是很多人幻想的“陆家嘴”。

在拿地8个月后,江北CBD正核心的“头号主角”,绿地金茂国际金融中心(简称“绿金IFC”)近日终于揭开神秘面纱。或者说,它第一次以完整的沙盘亮相姿态呈现在世人面前。
手握“南京第一高楼预定”这把尚方宝剑,让江北核心区首个百万方摩天地标综合体信心倍增。它试图通过一场声势浩大的全球公开盛典,竭尽全力地宣告着一个声音:江北中央商务区正式启幕,将重塑南京城市天际线及经济格局。
售楼处前偌大的人工无边际水景,世界超模走秀,随处可见的长腿美女迎宾,处处营造的高逼格氛围,很容易让人产生一种强烈的“高端共鸣感”:难道,900万南京人期待的“世界级滨江CBD”时代这次真的要来了?
核心区最大的悬念:107层摩天高楼的最终高度,也在这场发布会上被开发商“暧昧”地默认:600米。至此,沸沸扬扬的“第一高楼”南北之争再次面临情节反转。看得出,为了对得起“扬子江城市群新金融集聚示范区”的头衔,江北不惜拼尽全力也要从河西鱼嘴手中重新夺回“南京第一高”。如果真的是像坊间传言那样,一切都是按照写好的“剧本”走,那么这个“卫冕成功”的戏剧性结果也可以说是在意料之中。
“大争之世,上位为王”。有业内人士分析称:如果将南京第一高楼放在江北核心区,几年后看到成就,就可以树立起扬子江城市群开发典范和自信的封面形象,江南和江北两岸都能看得见。所以,这或许也就是鱼嘴580米摩天楼不得不“屈居亚军”的宿命。
在这样的逻辑下,无论是拿地方绿地,参与操盘者金茂,还是江北新区管委会其实都非常清楚:只有拿到“南京第一高楼”名头,才有可能争取到日后的更多资源,才能最大程度地掌握区域发展主动权。真正为江北楼市“加冕”。
换言之,只有在第一高楼的“撑场”下,核心区即将入市的“豪宅舰队”才能拥有可以依赖的“精神支柱”,才能重新被打上牛逼闪闪的身份标签。以谋求在板块前期拓荒的最短时间内,能换取市场最大程度的价值认同。
“我家住在第一高楼旁”、“摩天地标身边的滨江官邸”......当一个个似曾相识的广告铺天盖地袭来时,不少南京人恍然大悟:第一高楼之争,说到底还是为了板块能够更加理直气壮地卖房。

江北核心区最大的特点是,它第一眼看上去像是陆家嘴,但又不是陆家嘴。
它最多就是南京最后一个可供大规模开发的,也是真正意义上“完全沿江岸线展开”的纯滨江商务+高端住宅混搭区。
以“绿金IFC”综合体项目为例,涵盖摩天地标、甲级写字楼、五星酒店、总部基地、天幕公寓、滨江豪宅等多个业态。最核心的开发内容其实就是:“1栋摩天楼+3大住宅组团”。
作为引领江北向上的精神图腾,在600米巨塔的光环下,共规划了3个高端住宅项目。分别为:扬子江金茂悦,金茂府和绿地海悦。其中,金茂悦放风价3.5万,面积段90-133平米。绿地海悦放风价3.1-3.3万,面积段95-125平米。后期金茂府的产品面积段据称“将会更大”。
无论是金茂悦还是海悦,放风价均已超过江北目前3万元/㎡的最高限价。能否突破限价已经成为2018年南京楼市最大悬念。更重要的是,它们都是百分百的精装修成品交付。
这也意味着,江北核心区从首批住宅产品入市开始,“只做高端精装修住宅”甚至后期“只做豪宅”的趋向性明显。这个高标准的起点,可以说是具有划时代的意义。
众所周知,江北在从“刚需”转型“改善”的道路上,并不平坦。为了摘掉“刚需板块”的帽子,此前多少英雄豪杰前赴后继。以江浦为例,雅居乐、正荣、华润等大牌房企都曾努力过,呐喊过,抗争过。但都没有做到打造出一个真正纯粹的精装修成品人居板块。
从这点上看,绿地和金茂显得更有气魄,也更破釜沉舟。
但,在7.5平方公里的中央商务区范围内硬生生地“插入”住宅用地规划,似乎再次重走了当年河西奥体规划的老路。明眼人都能看出:虽然喊着“对标浦东”的口号,但江北核心区CBD和真正的陆家嘴在构建城市DNA上还是存在较大差异。
“先开发办公,还是开发住宅?”纵观南京多个以“CBD”为名义开发的板块,你会发现后者占据了绝大多数。“前期卖住宅回款,后期慢慢建地标”已经成为不约而同的“潜规则”。
但反观上海陆家嘴,从一开始就是以金融办公载体为首发阵容,从1991年人民银行上海分行大楼奠基,到1993年证券交易大厦奠基。在“领头羊”项目快速落地后,其他银行、证券保险等公司总部大楼纷纷进驻。值得注意的是,1994年“第一高楼”金茂大厦开工时,陆家嘴核心区也尚未出让一幅宅地。经过约10年的大规模建设期,形成长江经济带“龙头”。
当然,陆家嘴唯一的宅地还是通过土地变性得来的。它的名字叫汤臣一品,如今已经卖到34万/㎡。
20多年后,江北作为国家级别的新区,身上肩负着同样巨大的开发任务。但一个客观的事实摆在眼前:就目前南京的城市能级而言,还不足以在最短时间内吸引国际巨头、区域金融总部拿地盖楼。16平方公里的核心区,除了7.5平方公里的CBD“打头阵”外,剩下的部分还得规划一些别的,比如占地5.6平方公里的国际健康城。
将规模巨大的医疗健康城与CBD商务金融区“混搭”在一起,在全国也没有第二个案例。
不过,就核心区规划现状来看,也只能通过将商办用地与住宅用地“搭售”这样的老套路,才能最大程度打消开发商的顾虑,降低高端地标带来的长周期回本风险,刺激开发商参与构建核心区CBD“一张白纸”的城市面貌。
拓荒不易,且拓且珍惜。对于这个道理,哪怕是财大气粗的央企也要慎重对待和考虑。
最终,这种“商住混搭”长短线回报结合的操盘模式,在融入医疗、教育等配套资源规划后,还是扭转了以国资背景为首的开发商对待江北核心区的态度。而世界500强的绿地则幸运地成为“执剑人”,迎来了开发核心区最好的第一块土地。

江北正在隆起的脊背,不是“酷炫吊炸天”的陆家嘴。
它真正的目的,是要打造一个“集金融、办公、医疗、科创、宜居为一体”的复合型新市区。
“拓荒者”绿地和金茂的目标也很清晰:通过南京第一高楼自带人气流量的光环和话题性,为即将陆续入市的“豪宅舰队”制造一个“流量入口”。
有了这个“流量入口”,绿地和金茂两大超高层“高手”的结盟才更有意义。通过大货量住宅销售的资金回笼,必然是南京未来第一高楼建成完工有力的保证。
从550米“微调”到600米,南京绿金IFC项目绝对不是先例。在武汉,原定606米的绿地中心为了夺得“中国第一高楼”桂冠,一咬牙把高度增加到636米。打造长江岸线上最令人叹为观止的“定海神针”。
不过,对于绿地而言,这个凭借超高层战略在摩天大楼领域具有举足轻重的领袖级房企已然在考虑其模式的改进和升级。回顾在曾经地标项目的打造上,绿地向来是一手操作,而此次引入金茂,显然释放了其加快开发周期和进行减负的一个重要信号。
有业内观察人士表示:今天的绿地早已不是为了盖高楼而盖高楼。虽然正因为有这样的超高层会使得地块竞争对手减少,进而土地成本相对较少,不过“从投资和开发周期角度来看,绿地未来会更倾向于能够避免建这样超高层建筑的项目”。
根据地块出让条件,江北600米摩天楼被要求在60个月内全部封顶,72个月内竣工,预计2022年9月投用。事实上,在前期住宅项目完成阶段销售任务后,摩天楼正式动工要等到今年9月。开发周期从通常情况下的7年,缩短到4年。显然,政府要求江北摩天地标尽快露出真容、彰显造城形象的愿望更为迫切。
300亿级的总投资额,对于长期投资超高层地标建筑的绿地来说,也早已做好了因投资过大而成本回收周期长的准备。“做第一也需要勇气”,留给“摩天魔术师”绿地和金茂的时间,已经不多了。
所以说,一千个人心中,就有一千个陆家嘴。江北提出的类似“陆家嘴”概念,说到底就是本土化操盘特色突出的“陆家嘴”。它没必要过于妄自尊大,也不会轻易菲薄。
如果,南京一定要有一个仅仅只在外貌上竭力模仿陆家嘴的地方,河西的鱼嘴似乎更像一些。
而在核心区,无须化这样的彩妆。
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真有钱
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